Umowa dożywocia jest w świetle prawa traktowana jako forma odpłatnego zbycia nieruchomości. Takie stanowisko konsekwentnie prezentują zarówno sądy administracyjne, jak i organy podatkowe. W praktyce prowadzi to jednak do dość nietypowych skutków podatkowych dla stron takiej umowy.
Największą korzyść odnosi osoba przekazująca nieruchomość. Nawet jeśli przeniesienie własności nastąpi przed upływem pięciu lat od jej nabycia, zbywca nie zapłaci podatku dochodowego. Wynika to z faktu, że w przypadku umowy dożywocia nie można ustalić ceny transakcji, która zgodnie z ustawą o PIT jest konieczna do obliczenia podstawy opodatkowania.
Sytuacja nabywcy wygląda zupełnie inaczej. W jego przypadku powstaje obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2 proc. wartości rynkowej nieruchomości. Co istotne, przepisy nie przewidują tu żadnych ulg ani zwolnień wynikających z pokrewieństwa czy pozostawania w związku małżeńskim.
Czy dożywocie podlega podatkowi PIT?
Przez długi czas pojawiały się wątpliwości, czy przekazanie nieruchomości w drodze umowy dożywocia przed upływem pięciu lat od jej nabycia powinno być opodatkowane 19-procentowym podatkiem dochodowym, tak jak klasyczna sprzedaż.
Korzystne stanowisko dla podatników potwierdził Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 14 stycznia 2026 r. (sygn. 0115-KDIT3.4011.907.2025.2.JS).
Sprawa dotyczyła małżeństwa, które w 2025 r. kupiło dom i planowało przekazać go synowi w ramach umowy dożywocia. W zamian syn miał zapewnić rodzicom utrzymanie, opiekę oraz pokrycie kosztów pogrzebu. Mimo że od momentu zakupu nieruchomości nie upłynęło jeszcze pięć lat, organ podatkowy uznał, że transakcja nie spowoduje powstania obowiązku podatkowego w PIT.
Powodem jest konstrukcja tej umowy. W odróżnieniu od sprzedaży nieruchomości nie określa się w niej ceny. Nabywca zobowiązuje się natomiast do świadczeń osobistych, takich jak zapewnienie wyżywienia, mieszkania czy opieki. Nie da się więc ustalić ich całkowitej wartości ani czasu trwania w momencie zawierania umowy.
Kluczowa uchwała NSA
Takie podejście nie jest nowością. Opiera się ono na uchwale Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 listopada 2014 r. (sygn. II FPS 4/14).
NSA wskazał w niej, że choć umowa dożywocia stanowi odpłatne zbycie nieruchomości, to przepisy ustawy o PIT nie pozwalają na określenie przychodu z takiej transakcji. Skoro nie można ustalić podstawy opodatkowania, nie powstaje także obowiązek podatkowy.
W praktyce uchwała ta ukształtowała późniejszą linię interpretacyjną organów podatkowych. Starsze interpretacje, które wskazywały na konieczność zapłaty PIT i ewentualne skorzystanie z ulgi mieszkaniowej, obecnie uznaje się za nieaktualne.
PCC – podatek, którego nie da się uniknąć
Odmiennie wygląda sytuacja w podatku od czynności cywilnoprawnych.
Umowa dożywocia jest wprost wskazana w ustawie o PCC jako czynność podlegająca opodatkowaniu. Podatek wynosi 2 proc. wartości rynkowej nieruchomości i jest pobierany przez notariusza przy sporządzaniu aktu notarialnego.
Stanowisko to potwierdził Dyrektor KIS w interpretacji z 25 lutego 2026 r. (sygn. 0111-KDIB2-3.4014.749.2025.1.ASZ).
W analizowanej sprawie podatniczka twierdziła, że jako małżonka nabywcy powinna korzystać ze zwolnienia z PCC. Organ podatkowy nie podzielił tej argumentacji, wskazując, że przepisy nie przewidują żadnych ulg dla umów dożywocia – nawet gdy stronami są osoby blisko spokrewnione.
Nie ma tu odpowiednika tzw. zerowej grupy podatkowej znanej z podatku od spadków i darowizn.
Rozwiązanie umowy dożywocia – możliwe konsekwencje podatkowe
Warto również pamiętać o skutkach podatkowych ewentualnego rozwiązania umowy dożywocia.
Z interpretacji organów podatkowych wynika, że zapłacony wcześniej PCC nie podlega zwrotowi nawet wtedy, gdy strony zgodnie rozwiązują umowę.
Jeszcze poważniejsze konsekwencje mogą pojawić się w podatku dochodowym. Jeśli w wyniku rozwiązania umowy nieruchomość wraca do pierwotnego właściciela, organy podatkowe mogą potraktować to jako nowe nabycie. Oznacza to, że pięcioletni okres zwalniający z PIT zaczyna biec od początku.
Przykładowo: jeśli nieruchomość kupiono w 2020 r., przekazano w dożywocie w 2022 r., a umowę rozwiązano w 2024 r., sprzedaż nieruchomości w 2026 r. może być opodatkowana. Pięcioletni okres liczony jest bowiem od momentu ponownego nabycia nieruchomości.
Wnioski praktyczne
Z podatkowego punktu widzenia umowa dożywocia jest szczególnie korzystna dla osoby przekazującej nieruchomość. Nie zapłaci ona podatku dochodowego, niezależnie od tego, jak długo była właścicielem nieruchomości.
Dla nabywcy oznacza to jednak konieczność zapłaty PCC w wysokości 2 proc. wartości rynkowej nieruchomości. Podatek ten jest obowiązkowy i nie przewidziano dla niego ulg rodzinnych.
Ze względu na złożoność przepisów oraz możliwe konsekwencje podatkowe w indywidualnych sytuacjach warto rozważyć uzyskanie interpretacji indywidualnej przed zawarciem umowy.
