Sprzedając nieruchomości i praw majątkowych zawartych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przed upływem 5 lat od ich nabycia lub wybudowania osoby fizyczne muszą zapłacić podatek, chyba że korzystają z ulgi mieszkaniowej. Wówczas jako podstawę do opodatkowania uznaje się nie sam przychód, lecz dochód będący różnicą między przychodem a kosztami jego uzyskania, zwiększona o odpis amortyzacyjny. Podatek wynosi wówczas 19%.
Przed obliczeniem podatku podatnik ma obowiązek ustalenia kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży — koszty powinno się udokumentować w sposób przewidziany w ustawie. Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy pdof, należy udokumentować sprzedaż poprzez faktury oraz dokumenty jasno wskazujące na dokonanie opłat administracyjnych.
Koszty nabycia, wytworzenia i posiadania nieruchomości
W przypadku sprzedania nieruchomości nabytej odpłatnie lub wybudowanej przez samego podatnika, na koszty uzyskania przychodu ze sprzedaży składają się udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia oraz nakłady dokonane w czasie posiadania nieruchomości, które zwiększyły jej wartość (art. 22 ust. 6c ustawy o pdof). Do tych kosztów zalicza się cena nabycia lub koszt wytworzenia nieruchomości, a także podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty notarialne. Zaliczają się również koszty wykończenia lokalu lub budynku w stanie deweloperskim czy modernizacji nieruchomości. Do kosztów uzyskania przychodu nie można zaliczyć kosztów związanych z kredytem hipotecznym: prowizje, odsetki, koszty za przewalutowanie kredytu czy koszty spłaty kredytu związane ze wzrostem kursu waluty. Są one traktowane jako koszty uzyskania środków na zakup lub budowę nieruchomości.
Do nakładów poniesionych na nieruchomość uznaje się wydatki na modernizację i ulepszenia, które w znaczący sposób zwiększają jej wartość rynkową.
Waloryzacja
Koszty nabycia lub koszty wytworzenia nieruchomości określone w art. 22 ust. 6c ustawy o pdof podlegają waloryzacji zgodnie z art. 22 ust. 6f wymienionej ustawy. Koszty są zwiększane o wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych, odnoszący się do pierwszych trzech kwartałów danego roku podatkowego w porównaniu do tego samego okresu roku poprzedniego. Proces waloryzacji rozpoczyna się w roku następującym rok nabycia lub wytworzenia nieruchomości i trwa do roku poprzedzającego rok jej sprzedaży. Wskaźnik waloryzacji jest ogłaszany przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym „Monitor Polski”. Przy wysokiej inflacji, waloryzacja kosztów jest sposobem na znaczne zmniejszenie obciążeń podatkowych powiązanych ze sprzedażą nieruchomości. Przepisy ustawy nie zawierają informacji jak dokładnie przeprowadzić waloryzację, a więc warto wydać prośbę o interpretację indywidualną.
Co w sytuacji nieodpłatnego nabycia?
W przypadku zbywania nieruchomości, którą nabyto nieodpłatnie np. Darowizna lub spadek, koszty uzyskania przychodu ze sprzedaży muszą być ustalone w inny sposób niż w przypadku odpłatnie nabytej nieruchomości. Tak jak jest opisane w art. 22 ust. 6d ustawy o pdof, koszty obejmują:
- Udokumentowane nakłady poniesione w czasie posiadania nieruchomości, które zwiększyły jej wartość.
- Kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn.
Jeśli w skład majątku nabytego na drodze spadku bądź darowizny wchodzą inne rzeczy lub prawa majątkowe oprócz nieruchomości, koszty uzyskania przychodu ze sprzedaży tej nieruchomości nie obejmują całej kwoty zapłaconego podatku od spadków i darowizn. W takiej sytuacji kosztem podatkowym jest część podatku od spadków i darowizn, proporcjonalna do wartości zbywanej nieruchomości w stosunku do łącznej wartości wszystkich nabytych rzeczy i praw majątkowych.
Ponadto, oprócz wspomnianych kosztów spadkobiercy mogą uwzględnić koszty nabycia nieruchomości poniesione przez spadkodawcę długi i obciążenia spadkowe. Długi i obciążenia mogą być uznane za koszty wtedy gdy zostały spłacone. Podatnik może uwzględnić w kosztach podatkowych długi i obciążenia spadkowe, które zostały poniesione przed jak i po złożeniu zeznania PIT-39.
Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Ut elit tellus, luctus nec ullamcorper mattis, pulvinar dapibus leo.
Tekst oparty na: https://www.gofin.pl/podatki/17,2,61,230307,koszty-przy-sprzedazy-prywatnej-nieruchomosci.html
